계약갱신청구권 총정리: 언제, 몇 번, 얼마까지
확인일: 2026년 11월 1일 · 아래 출처의 법령과 공식 발표를 기준으로 작성했습니다.
- 세입자는 계약 만료 6개월 전부터 2개월 전까지 갱신을 요구할 수 있습니다.
- 갱신 요구는 한 번만 쓸 수 있고, 갱신된 계약 기간은 2년입니다.
- 보증금과 월세는 5% 이내에서만 올릴 수 있습니다. 지자체 조례로 더 낮게 정할 수 있습니다.
- 갱신된 뒤에도 세입자는 언제든 해지를 통보할 수 있고, 집주인이 통보를 받은 날부터 3개월 뒤에 끝납니다.
행사 기간은 만료 6개월 전부터 2개월 전까지
주택임대차보호법 제6조의3 제1항은 세입자가 계약 기간이 끝나기 6개월 전부터 2개월 전까지 갱신을 요구하면 집주인이 정당한 사유 없이 거절하지 못한다고 정합니다. 예를 들어 계약이 2027년 6월 30일에 끝나면 2026년 12월 30일 무렵부터 2027년 4월 30일 무렵까지가 행사 기간입니다. 요구는 집주인에게 도달해야 효력이 있으므로 마지막 날에 맞추지 말고, 문자·카카오톡처럼 기록이 남는 방법이나 내용증명으로 여유 있게 보내세요.
한 번, 2년, 같은 조건
갱신 요구권은 한 번만 쓸 수 있고, 갱신된 계약의 기간은 2년으로 봅니다(같은 조 제2항). 조건은 전 계약과 같지만, 보증금과 월세는 제7조가 정한 범위 안에서 올리거나 내릴 수 있습니다(제3항).
올릴 수 있는 한도: 5%
제7조 제2항에 따라 증액은 약정한 보증금·월세의 20분의 1(5%)을 넘지 못합니다. 특별시·광역시·도는 조례로 이보다 낮은 한도를 정할 수 있습니다. 또 증액한 날부터 1년 안에는 다시 올려 달라고 할 수 없습니다(제7조 제1항). 5%는 상한일 뿐이라 동결이나 감액도 협의할 수 있습니다.
| 지금 보증금 | 갱신 후 최대 | 최대 증액 |
|---|---|---|
| 10,000만 원 | 10,500만 원 | +500만 원 |
| 20,000만 원 | 21,000만 원 | +1,000만 원 |
| 30,000만 원 | 31,500만 원 | +1,500만 원 |
| 50,000만 원 | 52,500만 원 | +2,500만 원 |
집주인이 거절할 수 있는 경우 (제6조의3 제1항 단서)
- 월세를 2기분 넘게 연체한 적이 있는 경우
- 거짓이나 부정한 방법으로 임차한 경우
- 서로 합의해 집주인이 상당한 보상을 한 경우
- 집주인 동의 없이 전부나 일부를 다시 빌려준(전대) 경우
- 고의나 중대한 과실로 주택을 크게 파손한 경우
- 주택 전부나 일부가 멸실되어 임대차 목적을 이룰 수 없는 경우
- 계약 때 고지한 철거·재건축 계획, 안전사고 우려, 다른 법령에 따른 철거·재건축으로 점유 회복이 필요한 경우
- 집주인(직계존속·직계비속 포함)이 실제로 거주하려는 경우
- 그 밖에 세입자가 의무를 크게 어겨 계약을 이어가기 어려운 중대한 사유가 있는 경우
실거주한다며 거절하고 다른 사람에게 세를 주면
집주인이 실거주를 이유로 거절해 놓고 갱신되었을 기간 안에 정당한 사유 없이 다른 사람에게 임대하면, 집주인은 세입자의 손해를 배상해야 합니다(제5항). 배상액은 따로 합의하지 않았다면 다음 셋 중 가장 큰 금액입니다(제6항).
- 거절 당시 환산월차임의 3개월분
- 새 세입자에게 받은 환산월차임과 거절 당시 환산월차임의 차액의 2년분
- 거절 때문에 세입자가 입은 실제 손해
환산월차임은 보증금을 월세로 바꾼 금액으로, 제7조의2의 전환율 상한을 씁니다. 전세 보증금 3억 원이라면 현재 상한 연 5.0%로 월 1,250,000원, 3개월분은 3,750,000원입니다. 집주인이 실제로 사는지는 주민센터에서 확정일자 부여 현황 등을 확인해 볼 수 있습니다.
갱신된 뒤 먼저 나가고 싶다면
갱신 요구로 연장된 계약이라도 세입자는 언제든 해지를 통보할 수 있습니다. 집주인이 통보를 받은 날부터 3개월이 지나면 계약이 끝납니다(제6조의3 제4항, 제6조의2).
내 보증금의 5% 상한과 행사 마감일 계산하기 →자주 묻는 질문
갱신 요구를 문자로 해도 되나요?
법은 형식을 정하지 않았습니다. 집주인에게 도달했다는 기록이 남는 방법이면 됩니다. 분쟁이 걱정되면 내용증명을 함께 보내 두세요.
묵시적 갱신이 되면 갱신 요구권을 쓴 건가요?
아닙니다. 아무도 통보하지 않아 자동으로 연장된 묵시적 갱신은 갱신 요구권을 쓴 것이 아니므로, 다음 만료 때 다시 쓸 수 있습니다.
집이 팔리면 새 집주인에게도 쓸 수 있나요?
주택을 산 사람은 임대인의 지위를 이어받으므로 새 집주인에게 요구할 수 있습니다. 새 집주인의 실거주를 이유로 한 거절이 인정되는지는 소유권 이전 시점 등에 따라 판단이 달라지니, 다툼이 생기면 주택임대차분쟁조정위원회나 전문가와 상담하세요.
출처
이 페이지는 일반적인 안내이며 법률·세무 자문이 아닙니다. 개인 사정에 따라 결과가 다를 수 있으니 중요한 결정 전에는 담당 기관에 확인하세요.